Introduction à la fiscalité immobilière

Comprendre les différents types de revenus immobiliers et leur impact fiscal : loyers, plus-values, dividendes en société.
Aperçu des enjeux fiscaux liés à l’investissement immobilier.

Comment sont imposés les loyers perçus ?
Distinction entre les revenus fonciers (location nue) et les revenus BIC (location meublée).

Présentation des principaux régimes fiscaux : Micro Foncier, Foncier Réel, Micro- BIC, et Réel Simplifié.

Conditions d’éligibilité : revenus fonciers < 15 000 €/an.

Avantages et inconvénients : abattement forfaitaire de 30 %.

Déduction des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion).

Cas pratique de calcul de l’imposition.

Utilisation du déficit foncier pour réduire l’impôt global. Limites et conditions : 10 700 €/an imputables sur le revenu global.

Pour les locations meublées générant des recettes < 77 700 €/an.

Abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % (locations saisonnières classées).

Avantages fiscaux : amortissement des biens et déduction des charges.

Conditions pour être éligible au statut LMNP.

Critères pour le statut LMP : recettes locatives > 23 000 €/an ET > aux autres revenus du foyer fiscal.

Conséquences fiscales et sociales : cotisations URSSAF, exonération sous conditions des plus-values.

Étude de cas : comparaison de l’imposition entre Micro Foncier, Foncier Réel, Micro BIC, LMNP et LMP.

Facteurs déterminants : revenus, patrimoine, objectifs (cash-flow, valorisation à long terme).

Simulation pour optimiser la fiscalité.

Résidence principale : exonération totale sous conditions.

Résidence secondaire : régime de taxation, abattements pour durée de détention, et cas des travaux non déductibles.

Comparaison entre détention en nom propre et en société.

Optimisation des charges et transmission du patrimoine via une société.

SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : revenus fonciers imposés à titre personnel.

SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : amortissement des biens, mais taxation des dividendes.

Stratégie d’optimisation fiscale : dissociation usufruit/nue-propriété.

Applications pratiques : transmission, réduction d’impôt, et gestion successorale.

SARL de famille, SAS immobilière : avantages et contraintes fiscales.

Régimes spécifiques pour les sociétés foncières cotées (SIIC).

Utilisation d’une holding pour centraliser les investissements et optimiser la fiscalité.

Mécanismes de remontée des dividendes avec neutralité fiscale.

Investissements dans des biens situés à l’étranger : conventions fiscales pour éviter la double imposition. Fiscalité des non-résidents en France : imposition des revenus locatifs et des plus- values.

Seuil de déclenchement : patrimoine immobilier net > 1,3 M€.

Déduction des dettes et stratégies pour réduire l’assiette taxable.

Arbitrage entre location nue et meublée.

Utilisation des dispositifs fiscaux incitatifs : Pinel, Malraux, Denormandie, rénovation énergétique.

Anticipation et planification successorale pour transmettre son patrimoine avec une fiscalité réduite.